Артем Цогоев | Недвижимость

🏢 ГК «Риотэкс» закрыла сделку по покупке бизнес-центра «Химки One». Продавцом, вероятно, выступило ООО «Центр по химии лекарственных средств», одна из компаний Александра Клячина. Здание получит новое имя, РТС «Химки», и станет 19-м бизнес-центром в сети «РТС». Официально стоимость сделки не раскрывается. 🏗 Объект, надо сказать, с историей! Офисный центр класса «А» площадью 41,6 тыс. м2 с трехуровневым подземным паркингом построил в 2014 году турецкий девелопер Мустафа Билек, тогда он назывался Mebe One Khimki Plaza. Здание проектировали в расчете на западных арендаторов, офисы по дороге в Шереметьево выглядели логично. После 2014 года и первых санкций в отношении России эта идея заметно потускнела, часть площадей так и осталась в бетоне, заполнить здание не получилось, и дело даже закончилось банкротством. ⚖️ ООО «Центр по химии лекарственных средств» купило здание вместе с правом аренды земли на банкротных торгах в 2019 году. Покупатель был единственным участником, и цена опустилась со стартовых ₽1,76 млрд до ₽1,49 млрд. Дальше были попытки всё-таки сдать здание в аренду, а параллельно шла история с изъятием активов Клячина по хотинским делам. Наконец, весной 2025 года БЦ выставили на продажу за ₽2,5 млрд. 💰 Теперь про цену сделки. Официально не разглашается, но от коллег я слышал про цифру «2». Если это так, получается около ₽48 тыс. за м2 общей площади - кажется, что для здания класса «А-» в ближнем Подмосковье это очень дешево. Но я так не думаю, учитывая печальную историю актива и количество свободных офисов в здании. Для продавца это +34% к цене покупки за шесть лет. С учётом инфляции рубля и проблем здания с заполняемостью заработать кучу денег на объекте явно не вышло, но от «чемодана без ручки» избавились. 🔍 Кто купил: «Риотэкс» с 2005 года покупала по одному-два здания в год в спальных районах Москвы и реконструировала их. По данным ЕГРЮЛ, владелец компании - некая Юлия Евдокимова. Сегодня это один из крупнейших в Москве собственников офисных комплексов класса B и B+. 📍Возможно, у компании есть потенциальный арендатор или потенциальные арендаторы, которыми можно заполнить пустоты в здании. Иных мыслей, зачем это было покупать, у меня нет!

На канале SimpleEstate вышел интересный пост о судьбе одного из крупных объектов Москва-Сити. Публикую с минимальными сокращениями. Башня Шрёдингера 📍В Москва-Сити находится загадочный объект, способный сильно изменить рынок офисной недвижимости как в самом Сити, так и в целом в Москве. Это высотный деловой центр, который существует в реальности, но в статистике по офисному рынку Москвы его нет. ✅ Moscow Towers - две башни высотой 287 м на общем стилобате, около 400 тыс. кв. м. В 2024 году РЖД купила 360 тыс. кв. м за 193,1 млрд руб. под штаб-квартиру для 18 тыс. сотрудников. Но переезд затянулся: помещения были без отделки, и на неё нужно было потратить ещё от 50 млрд руб. На фоне огромных долгов РЖД в декабре 2025 года правительство поручило продать актив. 💵 6 апреля 2026 года РЖД выставила на торги 242,5 тыс. кв. м (из них 206,7 тыс. кв. м офисов) за 280,8 млрд руб. Ещё в феврале консультанты называли реалистичным диапазон 180–200 млрд и говорили, что потенциальных покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Торги 21 мая не состоялись: ни одной заявки подано не было. ❗ Повторные торги пока не анонсировались, актив остаётся у РЖД. Судьба его туманна: в нынешней экономической ситуации покупателей на офисный небоскрёб стало меньше, и даже с дисконтом продать его получится не факт. Логичный шаг для РЖД - попытаться сдать площади в аренду, полностью или частично. Но официальных данных о таком решении нет. 🧮 Большинство консультантов и аналитиков считает вакансию в Москва-Сити (от 1,8% до 4,3% в зависимости от методики) без Moscow Towers. Формально это логично: арендаторам эти площади пока недоступны. С другой стороны, это огромный потенциальный «навес» предложения, и совсем не учитывать его не совсем правильно. 📊 Что будет, если небоскрёб выйдет на рынок? Сегодня в Москва-Сити - дефицит офисов. Вакансия 1,8%, средняя ставка аренды 77 300 руб. за кв. м в год (с отделкой - выше). Если РЖД начнет экспонировать Moscow Towers в аренду целиком, вакансия в Сити одномоментно взлетит с 4–5% примерно до 19%. Если РЖД будет сдавать офисы небольшими блоками, собственникам офисов в соседних башнях придётся бороться за арендаторов. Ну а если РЖД поставит себе задачу сдать объект быстро, то начнут корректироваться и ставки аренды. Конечно, концентрация «если» слишком высокая. ❓В любом случае, парадоксальным образом сложилось так, что от решения Росимущества и РЖД зависит показатель вакансии офисов не только в Сити, но и во всей Москве. А каким будет это решение, вероятно, мы скоро узнаем...

17 сентября я выступил на большом онлайн-форуме ТИШИНА 2.0: Время Перемен в 2 зале секции: коммерческая недвижимость Форум собрал >3700 участников и 42 спикера на одной площадке Кто хочет посмотреть видео с моего выступления 👉 YouTube Советую посмотреть выступления всех практиков рынка - много пользы !